住宅ローンの最適な借り換え時期とは?失敗しない5つのポイントを解説

 

こんな悩みにお答えします

マイホームを新築で購入し、住宅ローンの支払いでお悩みの方は多いのではないでしょうか。

リフォームが必要になったが住宅ローンとの重複を考えるとキツい…

子供の教育費がかさんで住宅ローンの支払いが厳しくなってきた…

このように住宅ローンの支払いに関して、多種多様なお悩みがあるかと思います。

今回は、過去2回借り換え経験をした私が住宅ローンの最適な借り換え時期について解説します。「聞いたことはあるけど実際にどのように動けばいいのかわからない」というお悩みに対しても、タイミングやポイントを紹介しますので、是非参考にしてください。­

 

「住宅ローンを借り換える」とは?

 

そもそも「住宅ローンを借り換える」ということはどういうことなのか説明します。

住宅ローンの借り換えとは『現在契約している住宅ローンを、別の住宅ローンに変更すること』です。他の金融機関からお金を借り入れて、現在契約している住宅ローンの残債を一括で返済し、新しく住宅ローンを組み直すという意味です(同じ金融機関で借り換える事もできます)。

金利の差等によって異なりますが、借り換えにより10万円から100万円単位で節約ができる可能性があります。

新規契約したときと生活環境がどんどん変化していきますし、少しでも節約又は支払額を抑えられればと考えて借り換えを検討される方が多いと思われます。

 

住宅ローンの借り換えで確認しなければならないこと

 

契約中の住宅ローンに関して、下記2点を確認しておきましょう。

現在のローン残高と残年数を確認する

いくら残っていて、あと何年払い続ける必要があるのかという点です。

住宅ローンの借り換えでメリットが見込める可能性がある一般的な目安を紹介します。

①ローン残高が1,000万円以上

②支払い残年数が10年以上

試算を行う必要がありますが、一般的にメリットが出やすい目安です。この目安以下の場合は、メリットが無くデメリットが出てしまう可能性がありますので金融機関窓口へ相談をしましょう。

(ただし、内入金がある場合はその限りではございません)

 

契約時の金利と現在の金利の差を確認する

現在契約している住宅ローンと、検討している金融機関などの金利の差はどのくらいありますでしょうか。

一般的には1%以上の場合はメリットがあると言われていますが、もちろん僅かな差でも住宅ローンの支払額は節約できるかもしれませんが、借り換えを行う場合は『事務手数料、保証料』といった費用がかかるのが一般的です。

これは金融機関によって異なりますが、僅かな金利差で借り換えを行う場合別途費用が影響してメリットが少なくなってしまうといったケースが考えられますので、金利差の目安を参考にして借り換え先を検討しましょう。

 

住宅ローン借り換えの最適なタイミング(時期)はいつ!?

 

住宅ローンの場合、家計への負担が一番大きい割合を占める事になるので、ライフステージの変化により固定費が変動すると間違いなく家計のやり繰りが厳しくなってきます

例えば良く聞く例として・・・

  • 子供の教育費がかさんできた
  • リフォーム(修繕)が必要になった

新築から住んでいたとしても築10年を過ぎるとあらゆる箇所が老朽化し、その都度出費がかさんでしまいます。

例えばトイレや洗面台の取替、システムバスの入れ替え、住宅設備以外にも外壁塗装やサイディング工事など、マイホームの価値を維持するためにはメンテナンスが必要です。

そんな時に住宅ローンが大きな負担となってくる訳です。

このような状況になってしまう前に、計画的に資金計画を考えておくことが必要ですね。

 

借り換えの最適なタイミング(時期)とは!

では、借り換えのタイミングですが、「金利が下がった時」と「多少の内入れ金が貯まった時」に借り換えを検討するのがベストです。

金利が安い時なら無理して多額の内入れをするより、手持ち資金とのバランスを考えてあくまでも月々の返済額を少なくした方が良いでしょう。

浮いた分で節約する、気になっていた住宅設備をリフォームすることもできます。仮に毎月返済額が1万円削減できた場合、1年間の節約費用でトイレなどの水廻り設備を取替えることが可能です。

とにかく築10年を経過すると修繕(リフォーム)が必ずどこかしら必要になってきますので、その際に慌てないよう計画的に予算の確保をする事をおすすめします。

住宅ローン借り換えを成功させる5つのポイント

 

さて、これまで住宅ローンの借り換えに関して、行う意義や準備すること、借り換えのフローを解説してきました。

ここでは、成功させるポイントとタイミングを紹介します。実行に移す前に是非参考にしてください。

 

①「住宅借入金等特別控除の対象有無」を確認する

住宅借入金等特別控除の対象だった住宅ローンを借り換える場合は注意が必要です。

住宅借入金等特別控除とは、住宅ローンを利用して住宅の新築などを行った場合、一定の要件に当たれば借入金などの年末残高合計額を基にして計算した金額を、その住宅で過ごした年以後の各年分の所得税額から控除するという特例のことです。

せっかくの住宅借入金等特別控除の対象から除外されてしまわないよう注意が必要です。

 

②借り換え時にかかる手数料や保証料を確認する

前述の通り、借り換えを行う際には事務手数料と保証料がかかる場合があります。

これは各金融機関によって内容が異なりますので注意して確認してください。せっかく節約を考えているのに高額な手数料がかかるのはもったいないですよね。

少しでもメリットが出るように事前確認が必要です。事務手数料が少なく、保証料が少ない又は0円といった金融機関が魅力的です。

 

③借り換えシミュレーションを行う

金融機関のサービスで借り換え後の変化する部分を確認できるシミュレーションツールがあります。

これにローン残高や支払い残年数、支払い予定金額等を入力することで借り換え後の試算が可能です。何社も比較してメリットが大きい金融機関へ実際に相談していきましょう。

 

④金融機関窓口、ファイナンンシャルプランナーへ相談する

なんといってもプロへ「相談」することが一番大切です。

ご自身が住宅ローン借り換えのプロでないのであれば、借り換え先候補の金融機関窓口やファイナンシャルプランナーへ住宅ローン借り換えの相談を行いましょう。

シミュレーションを一緒に行ってくれたり、具体的なプランや金融機関の情報を提供してもらえますし、ちょっとした悩みでも相談に乗ってくれて、アドバイスを受けることができるのでおすすめです。

 

⑤借り換え時にリフォームローン借入を申請可能

金融機関に確認が必要ですが、もしリフォームやリノベーションなどによる既存住宅の改修工事を行う場合、住宅ローン借り換えのタイミングで同時に相談できます。

借り換えで節約できた分を改修工事費用に充てることができますので、そこにメリットを感じられる方もいます。

逆に、改修工事を検討している方が費用を抑えるために住宅ローンの借り換えを検討されるケースもあります。しかし、改修工事を相談しているリフォーム業者などは、住宅ローン借り換えの知識は少ないと思ってください。

そのような事例を経験しているか確認をして相談することは問題ないですが、住宅ローンの借り換えを相談してもファイナンシャルプランナーの知識や資格がない限り、答えられない又は大まかな説明しかできない場合が多いです。

あくまでも金融機関などの専門機関に相談しましょう。

 

 

-住宅リフォーム
-

© 2021 50代から考えるセカンドキャリア